Hotel Development Trends in Deutschland

Im März fand in Berlin die alljährliche Internationale Hotel Investment Forum Konferenz (IHIF) statt. Auch dieses Jahr nahmen wieder rund 1.600 Delegierte und hochrangige Entscheidungsträger der Hotelindustrie daran teil. Klaus Kluth und Peter Bierwirth nutzen dieses Forum zum Networking und Gedankenaustausch mit Developern, Investoren und Betreibern. Aktuelle Themen, von nachhaltigen Hotel-Konzepten, über den Hotelmarkt in Nahost, bis zum dominierenden Thema der Wirtschaftskrise, wurden während der dreitägigen Konferenz in diversen Workshops behandelt.

Ein interessantes Segment für Hotelinvestoren ist weiterhin die Budget-Hotellerie. In Deutschland sind 2*-Sterne Hotels mit Markenanschluss nach wie vor prozentual unterrepräsentiert, die Nachfrage nach preiswerten Zimmern steigt jedoch. Hier fällt insbesondere Motel One mit zahlreichen neuen Projekten und hoher Zimmeranzahl auf. Aber auch die Marke Holiday Inn Express ist nach Jahren der Stagnation dabei, zahlreiche neue Häuser vertraglich zu sichern. Bemerkenswert ist hier, dass diese Produkte nicht mehr wie früher auf der grünen Wiese, sondern zentral in den Innenstädten gebaut werden.

Bei der Errichtung von Budget-Hotels liegen die Gesamtinvestitionen deutlich unter der von Mittelklassehotels. Der reine Erstellungspreis (ohne Grundstück und Ähnlichem) eines 2*-Sterne Produkts liegt bei T€ 40.0 bis T€ 50.0 pro Zimmer, wohingegen die Kosten eines 4*-Sterne Zimmers bei T€ 100.0 bis T€ 130.0 liegen. Zudem liegt die Renditeerwartung bei einem Budget-Hotel höher als beispielweise bei einem Luxus-Hotel. Die hohen Renditeerwartungen der Eigentümer von 6-7 % der Investitionssumme sind bei den meisten Projekten, ob 2*- oder 4*-Sterne, der Knackpunkt. Ein Kapitaldienst von 25% des Umsatzes und mehr ist meist nur schwer darstellbar. Neben der Pacht müssen zudem auch noch FF&E-Reserven von 3% bis 5% und evtl. Franchise Fees von 6% bis 8% des Umsatzes abgeführt werden. Dies kann zu einem erforderlichen Mindest-GOP von rund 35% führen, ohne dabei eine Management-Gebühr für die Tätigkeit des Pächters mit einzurechnen.

Weiterhin schwierig ist das auch Thema Finanzierung, die Banken-Hürden sind nach wie vor sehr hoch. Es werden nicht selten Eigenkapitalanteile von bis zu 40% und Pachtbürgschaften in Höhe von 6 bis 24 Monatspachten gefordert. An diesen Hürden scheitern zurzeit eine ganze Reihe von Projekten.

Neben dem Boom der Budget-Hotellerie ist ein weiterer Trend zu beobachten. Es zeigt sich immer deutlicher, dass B-Standorte wie Münster – Mainz – Bonn - Wolfsburg – Augsburg etc. auch für Hotelketten interessanter werden. An den big 10 A-Standorten in Deutschland (z.B.: Hamburg – Berlin – München – Köln - Frankfurt) herrscht zunehmend ein Überangebot an Hotelbetten. Neue Projekte können in so einem Hotelmarkt in der Regel nur durch Verdrängungswettbewerb mit einem starken Konzept oder durch gezielte Nischenpositionierung nachhaltig erfolgreich betrieben werden. Auch Bierwirth & Partner beschäftigen sich aktuell mit zahlreichen Neuprojekten in B-Standorten. Besonders interessant sind hier beispielsweise die Städte Wolfsburg, Mainz oder auch Oldenburg. Doch auch in den Großstädten Frankfurt und Berlin ergeben sich immer wieder interessante Projekte, bei denen eine genauere Betrachtung und Analyse lohnenswert ist. „Insbesondere Großstädte haben eine starke Dynamik in ihrer Entwicklung, laufend werden neue Bürokomplexe gebaut, Firmen verlegen ihre Hauptsitze, es entstehen neue Viertel und Stadtteile verändern ihr Image. Dadurch gibt es immer wieder interessante Chancen für ein neues Hotel“ erklärt Klaus Kluth, Geschäftsführender Gesellschafter bei Bierwirth & Partner und verantwortlich für den Bereich Development.